Quartierentwicklungsperspektive
Auf dem Areal entsteht neuer Wohnraum für rund 8'500 Bewohnerinnen und Bewohner. Ein vielfältiges Wohnraumangebot sorgt für eine gute soziale Durchmischung. Unterschiedliche Wohnungen mit unterschiedlichen Grundrissen und in verschiedenen Preiskategorien sorgen dafür, dass ein Wohnangebot für Menschen mit unterschiedlichen Bedürfnissen und in allen Lebenslagen entsteht. Dieses Wohnungsangebot ist eingebunden in ein wertiges Wohnumfeld.
Beim Bauen wird nebst einer adäquaten sozialen Durchmischung auch auf eine hohe Baukultur, auf Barrierefreiheit und auf ein lebendiges Wohnumfeld geachtet. Da sich Wohnbedürfnisse ändern, ist es zudem wichtig, dass beim Wohnungsbau auf eine möglichst grosse Flexibilität und Anpassungsmöglichkeiten geachtet wird.
Der Gegenvorschlag zur kantonalen Volksinitiative «Basel baut Zukunft» gibt im klybeckplus-Areal vor, dass mindestens ein Drittel der neu entstehenden Wohnfläche gemeinnützig und dauerhaft in Kostenmiete vermietet wird. Da zudem die Investitionskosten für diese Wohnungen beschränkt werden, ist die Miete für diese Neubauten moderat.
Des Weiteren sollen Angebote entstehen, die das Zusammenleben und die Integration fördern. Die Identität als Industrieareal wird durch den Erhalt bzw. die Umnutzung entsprechender Bauten bewahrt. Um zu wissen, wie die Erdgeschosse und Gemeinschaftsflächen genutzt werden sollen, ist es zielführenddie Bedürfnisse von Bewohnerinnen und Bewohnern sowie Arbeitenden frühzeitig zu berücksichtigen Dadurch lassen sich Doppelspurigkeiten vermeiden und Synergien nutzen.
Mit ihrem vielfältigen Angebot, den neuen Frei- und Grünflächen sowie neuen Schulen und weiteren Infrastrukturen hat die Arealentwicklung eine positive Ausstrahlung auf ganz Basel Nord und insbesondere die angrenzenden Quartiere Klybeck und Kleinhüningen.
Mit den seit Mai 2022 in Kraft gesetzten Wohnschutzbestimmungen verfügt Basel-Stadt über ein Instrument, das einer möglichen Gentrifizierung der umliegenden Quartiere entgegenwirkt. Nicht gemeinnützig erstellte Wohnungen auf dem Areal fallen daher ebenfalls unter den Wohnschutz. Sobald diese Wohnungen eines Tages saniert werden, sind allfällige Mietzinsaufschläge bewilligungspflichtig.
Wohnraumentwicklung
Perspektiven
Auf dem Areal entstehen vielfältige Wohnungen mit unterschiedlichen Grössen und Grundrissen. Es werden verschiedenste Wohnformen ermöglicht, so dass unterschiedliche Lebensphasen und Lebensstile Platz finden. Mit dem Drittel gemeinnützigen Wohnraum in Kostenmiete trägt die Arealentwicklung zudem dazu bei, dass Wohnungen für unterschiedliche Bevölkerungsgruppen entstehen und dass Teile des Wohnungsangebots auch für Bewohnende der angrenzenden Quartiere attraktiv und erschwinglich sein können. Mittelfristig dürften die gesetzlichen Rahmenbedingungen dazu führen, dass die Mietzinse nicht übermässig ansteigen (s.Wohnschutzgesetz vom 2022). Auch wird ein nachhaltiger Umgang mit Wohnraum gefördert, indem im gemeinnützigen Drittel des Neubaus Belegungsvorschriften gelten. Ziel muss es auch sein, dass der Mangel an Familienwohnungen in den umliegenden Wohnquartieren ausgeglichen wird.
Handlungsoptionen
- Bedarf und Art an Stockwerkeigentum klären, nach Möglichkeit innovative Modelle wie Baugemeinschaften berücksichtigen.
- Bedarf der Departemente und Institutionen (Sozialhilfe, Verein für studentisches Wohnen, Gesundheitsdepartement, Verein Zusammenarbeit Alterswohnen (ZABS etc.) klären.
- Flächen definieren für gemeinnützigen Wohnraum; Gespräche mit Genossenschaften und Bauträgerschaften führen.
- Belegungsvorgaben (Suffizienz) bei den Vermietungskriterien im gemeinnützigen Drittel festlegen.
Wohnungssituation in den umliegenden Quartieren
Viele Mietwohnungen, wenig Einfamilienhäuser: In den Quartieren Klybeck und Kleinhüningen wohnen die meisten Personen in Mietwohnungen, im Klybeck sind es 83,3%, in Kleinhüningen 70,7%. Auffallend ist der geringe Anteil an Einfamilienhäusern. Er beträgt im Matthäus 6,9%, im Klybeck 7,2% und in Kleinhüningen 15,3%. Alle drei Werte liegen deutlich unter dem kantonalen Durchschnitt von 39,5%.
Viele Familien, wenig Einpersonenhaushalte: Der Anteil an Familienhaushalten liegt 2018 mit 50% im Klybeck und 42% in Kleinhüningen über dem städtischen Durchschnitt von 39%. Der Anteil an Einpersonenhaushalte ist im Klybeck mit 46% höher als in Kleinhüningen mit 41%, liegt aber in beiden Quartieren unter dem städtischen Durchschnitt von 48%.
Deutlich geringerer Wohnflächenverbrauch: Die Wohnfläche pro Person ist in den drei Quartieren deutlich tiefer als im städtischen Durchschnitt. Dieser liegt im Klybeck bei 32,7m2, in Kleinhüningen bei 33,0m2 und im Matthäus bei 36.4m2 pro Kopf. Der gesamtkantonale Durchschnitt liegt bei 41,7m2 pro Kopf.
Unterdurchschnittliche Mietpreise: Die durchschnittlichen Nettomietpreise betragen im Klybeck16,2 Franken pro Quadratmeter und in Kleinhüningen16,0 Franken pro Quadratmeter. Beide Quartiere rangieren damit im Quartiersvergleich am unteren Ende. Lediglich im Quartier Hirzbrunnen sind die durchschnittlichen Quadratmeterpreise im Erhebungszeitraum etwas tiefer.
Verwendet wurden die im Oktober 2022 aktuellsten zur Verfügung stehenden Daten: Besitzverhältnisse 2021, Haushaltsstruktur 2019, Wohnfläche 2021, Mietpreise 2016-2020, Erwerbstätigenquote 2016-2020.
